Upravljanje nekretninama

Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pod nekretninom se podrazumijeva zgrada i zemljište koje pripada zgradi. Zbog lakše komunikacije s laicima u pravnoj terminologiji, u nastavku teksta, a i u praksi, pod pojmom zgrada podrazumijeva se i zemljište koje joj pripada. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima.
Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.
Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti (također i za zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze.
Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.
Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama
Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenja odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati upravitelja.
Ovim je Zakonom, kao i podzakonskim propisima (uredbama i sl.) također propisano da se mora plaćati mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi (poput osiguranja zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa dizala), kao i ostali nužni i poželjni radovi.
Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze 2 temeljna ugovora:

1. Međuvlasnički ugovor kojemu pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade, a posebice:
• veličina suvlasničkih dijelova zgrade
• uvjeti i način upravljanja zgradom
• pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj / upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
• osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
• uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
• druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.

2. Ugovor o upravljanju zgradom

Tim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

• sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
• poduzimanje hitnih i nužnih popravaka,
• pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost,
• obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu,
• način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja,

1. mjesečna naknada upravitelja, koju su dužni uplatiti svi suvlasnici s osnova održavanja i upravljanja zgradom,
2. zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka,

• odgovornost za obavljanje poslova,
• i druga pitanja

Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa. Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje je valjano ako ga potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade tj. kada ga svojim potpisom ovjeri (potpiše) natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno - 51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom.
Važno: Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.
Vlasništvo zgrade
Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici, ili suvlasnici nekretnine. Nekretnina je zemljište i ono što je s njime relativno trajno povezano, a nalazi se u razini, ispod razine ili iznad razine zemlje. Potpuno uređen suvlasnički odnos u nekoj nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade. Točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, a što je zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu.
Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo.
Prava i obveze vlasnika - suvlasnika
Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove upravljanja i osnovati zajedničku pričuvu. Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora.
Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.
U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
• donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
• stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
• uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
• primjerenom osiguranju zgrade
• imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
• imenovanju i opozivu upravitelja
• imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta i načina korištenja nadstojničkog stana
• određivanju i promjeni kućnog reda
• iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo
• o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšica može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.
Zajedničke dijelove i uređaje, odnosno nadstojnički stan te zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi u ugovoru. Suvlasnici su suglasni uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine odnosno pretvoriti etažno vlasništvo stečeno po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te su suglasni da se u tu svrhu poduzmu sve potrebne radnje prema pravilima struke, među kojima posebice elaborat o etažiranju.

Upravitelj
Temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), stekli su se uvjeti da se – uz postojeće stambeno komunalno poduzeće (bivši fond za stambenu i komunalnu djelatnost koji je do 1. 1.1997. imao monopol) – i druge pravne i fizičke osobe mogu baviti upravljanjem zgradama.
Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, a to je u našem slučaju Grad Varaždin, imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi.
Prava i obveze upravitelja
Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te pobliže, Ugovorom o upravljanju kako slijedi. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine
• utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
• raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom
• upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
• osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu
• uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika,
• zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.

Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i to:

• puknuće vodovodne instalacije
• puknuće ili propuštanje kanalizacije
• propuštanje u i toplifikacijskom sustavu

U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj može organizirati cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući vikende, državne blagdane i neradne dane. Upravitelj će na zahtjev i uz pristanak svih suvlasnika obavljati poslove izvanrednog održavanja zgrade, što će se regulirati posebnim ugovorom, kojim će se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju. Suvlasnici mogu posebnim ugovorom povjeriti upravitelju da u njihovo ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi.
Predstavnik suvlasnika
Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje.
Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na naknadu kao i za pokriće svih materijalnih troškova vezanih za upravljanje i održavanje. O visini naknade odlučuju suvlasnici.
Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva i prava osoba u pregovorima oko ugovaranja mogućeg upravljanja  zgradom. Prilikom iznošenja ponude zgradi važno je prvo pristupiti predstavniku zgrade.
Prava i obveze predstavnika suvlasnika
Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

• s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme,
• sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96),
• sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica), odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama ,
• sklopiti ugovor s nadstojnikom,
• pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju,
• u dogovoru sa upraviteljem iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela,
• zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju,
• organizirati naplatu zajedničkih troškova.

Predstavnik suvlasnika dužan je:

• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje,

Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika. Za svoj rad predstavnik suvlasnika odgovara suvlasnicima. Predstavnik suvlasnika sklopit će s upraviteljem ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika.
Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika te upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelja, preduvjet je dobre suradnje.

Pričuva
Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva.
Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.
Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Troškovi upravljanja i održavanja
Osiguranje zgrade
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.
Protupožarna zaštita
Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.
Dimnjačarska služba
Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.
Deratizacija i dezinsekcija
Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to preventivno dva puta godišnje. Deratizacija je uništavanje glodavaca, a dezinsekcija je uništavanje insekata.
Redovni mjesečni servis dizala
Za sva dizala je propisan redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.
Redovna godišnja kontrola dizala
Vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala.
Atestiranje (pregled i kontrola te popravak) instalacija
Atestiranje obuhvaća:

• Gromobransku instalaciju
• Instalaciju struje

Ta se atestiranja vrše sukladno tehničkim i drugim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodički prema propisima, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostatci koji se moraju otkloniti.
Naknada upravitelju
Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve. Zakonom je određeno da je maksimalan iznos naknade za upravitelja do 30% ukupne pričuve zgrade.

Vrste radova (popravaka)
Obvezni radovi su zakonom ili posebnim propisima definirani radovi koji se na zgradi moraju redovito obavljati (dimnjačarska služba, održavanje i servisiranje protupožarne opreme, pregledi i servisi dizala i kotlovnica, itd)
Hitnim popravcima se smatraju radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima, kao što su
- puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije
- kvarovi na plinskim instalacijama i sustavu centralnog grijanja i toplovodnog sustava
- kvarovi na električnim instalacijama i dizalima i sl.
Mali popravci na održavanju zajedničkih dijelova zgrade odnose se na
- popravke krovova
- zamjene pokrova
- održavanje rasvjete i električnih uređaja te ostali
- građevinsko-obrtnički i instalaterski radovi na manjim zahvatima na zgradi
Nužni popravci su radovi koji se poduzimaju radi sanacije konstruktivnih elemenata zgrade (nosivi zidovi, međukatne konstrukcije, balkoni i sl.), sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala, sanacije krovova, zamjena instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, popravci pročelja zgrada i sl. kao i radovi po nalogu građevinske ili drugih inspekcija.
Izvanredno održavanje zgrade odnosi se na izvršenje radova poboljšice na zgradi (nadogradnje i slični zahvati) i dr.
Pogonski troškovi sadrže podmirenje troškova električne energije, čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, održavanje okoliša zgrade i ostale slične troškove.